这几年有一个逻辑非常流行，只要租金回报率高于或者远远高于国债利率、存款利率，房子就更有性价比了，房价就会止跌。例如如果国债利率在2%附近，那么是不是3%以上的租金回报率的房子就值得去购买了？这个逻辑听起来很顺畅，可如果我们看下海外的经验，实证上未必是成立的。例如，美国在2007年房价进入下行周期后，到2012年才止跌回稳。再比如，日本房价从1991年开始进入下行周期，到2004年以后才止跌回升。买房子的收益来自两部分，一部分是租金回报，另一部分是房价波动，即资本利得。所以当预期房价上涨时，租金回报率就不重要了。归根到底房子是“信用债”。所谓的租金回报率，分母是房价，而房价是会波动的，相当于本金是会变化的。而国债、存款是保本金的，本金不会波动，所以我们只看利率高低就可以了。而对于如果对于本金波动的资产来说，我们不仅要看利率高低，还需要看本金波动的风险。#房住不炒 #报告 https://mp.weixin.qq.com/s/WROobRaZg1XjonZvE3Re6A